Après plusieurs mois d’accalmie, le marché du crédit immobilier change de direction. À la rentrée 2026, plusieurs baromètres constatent une remontée des taux proposés par les banques. Sur 20 ans, les moyennes se situent désormais autour de 3,4 à 3,5 %, avec des écarts importants selon les établissements et le profil des emprunteurs. Surtout, certains professionnels du crédit évoquent désormais la possibilité de voir les taux moyens se rapprocher de 3,7 à 4 % sur 20 ans d’ici la fin de l’année.
Le retour des crédits immobiliers à 4 % est-il réellement en train de se préparer ? Et quelles seraient les conséquences pour les futurs acheteurs ?
Les taux immobiliers remontent en septembre 2026
La rentrée marque un changement après plusieurs mois relativement calmes. Les différents baromètres ne donnent pas exactement les mêmes chiffres, car leurs méthodes et leurs réseaux bancaires diffèrent. Ils montrent néanmoins une tendance commune : les taux remontent.
Début septembre, les taux moyens constatés sur 20 ans se situent autour de 3,4 à 3,5 %. Sur 25 ans, ils se rapprochent généralement de 3,5 à 3,6 %. La hausse reste donc encore mesurée. Mais elle marque surtout une rupture avec la période de stabilisation observée précédemment. Et tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne : les taux réellement obtenus dépendent notamment des revenus, de l’apport, de la stabilité professionnelle, du niveau d’endettement et de la politique commerciale de chaque banque.
>> Les taux changent, le coût d’un projet aussi. Recevez l’essentiel chaque samedi. <<
Pourquoi les banques augmentent-elles leurs taux ?
Le taux d’un crédit immobilier ne dépend pas uniquement des décisions de la Banque centrale européenne. Pour comprendre le mouvement actuel, il faut également regarder ce qui se passe sur les marchés obligataires. L’OAT française à 10 ans, c’est-à-dire le rendement de la dette française à dix ans, constitue notamment une référence importante pour les conditions de financement à long terme.
Lorsque les taux obligataires augmentent durablement, le coût de financement des banques peut lui aussi être soumis à davantage de pression. Les établissements peuvent alors répercuter une partie de cette hausse dans leurs barèmes de crédit. La remontée actuelle des taux immobiliers ne signifie donc pas nécessairement que les banques ont cessé de vouloir prêter. Certaines continuent au contraire de chercher de nouveaux clients et peuvent conserver des offres agressives pour les profils qu’elles souhaitent attirer.
Pourquoi parle-t-on à nouveau de taux à 4 % ?
La hausse pourrait ne pas s’arrêter aux niveaux actuels. Certains professionnels du crédit envisagent un scénario dans lequel les taux moyens sur 20 ans pourraient progresser de plusieurs dizaines de points de base supplémentaires d’ici la fin de l’année. À partir d’un taux moyen proche de 3,4 ou 3,5 %, une telle évolution placerait progressivement le marché dans une zone comprise entre 3,7 et 4 %.
Mais il faut bien distinguer un scénario d’une prévision certaine. Un taux moyen à 4 % n’est pas acquis. L’évolution dépendra notamment des conditions de marché, de la politique monétaire, du coût de refinancement des banques et de leur volonté commerciale.
Un taux moyen à 4 % ne signifie pas que tout le monde empruntera à 4 %
C’est une distinction essentielle. Les baromètres publiés par les courtiers donnent une photographie générale du marché. Ils ne constituent pas une offre applicable à chaque emprunteur. Deux ménages souhaitant emprunter la même somme sur la même durée peuvent obtenir des propositions différentes.
Les banques évaluent notamment le niveau de revenus, l’apport personnel, l’épargne restante après l’opération, la stabilité professionnelle, le taux d’endettement et plus largement la qualité du dossier. Même dans un environnement de taux en hausse, les meilleurs profils peuvent donc continuer à obtenir des conditions sensiblement inférieures aux moyennes affichées.
Quelques dixièmes de point peuvent changer le coût d’un crédit
Une remontée de taux peut sembler faible lorsqu’elle est exprimée en dixièmes de point. Sur un crédit immobilier de longue durée, son effet s’accumule pourtant pendant de nombreuses années.
Prenons un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, hors assurance. À 3,5 %, la mensualité est d’environ 1 160 € et les intérêts représentent approximativement 78 000 € sur toute la durée du crédit. À 4 %, la mensualité approche 1 212 € et le coût total des intérêts dépasse 90 000 €.
Un écart de seulement 0,5 point représente ainsi une cinquantaine d’euros supplémentaires chaque mois et plus de 12 000 € d’intérêts supplémentaires sur vingt ans. Et l’effet ne s’arrête pas au coût du financement.
Des taux plus élevés réduisent aussi la capacité d’emprunt
Lorsqu’un ménage dispose d’une mensualité maximale qu’il ne peut pas dépasser, une hausse du taux réduit mécaniquement le capital qu’il peut emprunter. Autrement dit, à revenus identiques, un acheteur peut devoir revoir son budget immobilier à la baisse. C’est l’une des raisons pour lesquelles les mouvements de taux peuvent finir par influencer le marché immobilier lui-même : si les acheteurs peuvent financer moins, les vendeurs ne peuvent pas toujours maintenir les mêmes niveaux de prix.
La relation n’est cependant ni immédiate ni automatique. Les prix dépendent également de l’offre disponible, de la demande locale, de l’emploi, de la démographie et de nombreux autres facteurs.
Faut-il accélérer son projet avant une éventuelle nouvelle hausse ?
Voir apparaître la perspective de taux à 4 % peut donner envie d’acheter rapidement avant qu’ils ne montent davantage. Ce raisonnement peut être dangereux s’il conduit à précipiter une opération.
Le taux du crédit n’est qu’une composante d’un achat immobilier. Le prix du bien, sa localisation, son état, les travaux nécessaires, les charges, la fiscalité et la durée prévue de détention peuvent avoir un impact bien supérieur à quelques dixièmes de point de taux. À l’inverse, attendre uniquement dans l’espoir de retrouver des crédits beaucoup moins chers constitue également un pari.
Personne ne connaît avec certitude la trajectoire des taux immobiliers des prochains mois.
Ce qu’il faut retenir
La rentrée 2026 marque bien un changement de tendance sur le marché du crédit immobilier. Après plusieurs mois d’accalmie, les taux remontent et se situent actuellement autour de 3,4 à 3,5 % sur 20 ans selon les principaux baromètres. Le scénario d’un rapprochement vers 3,7 à 4 % d’ici la fin de l’année existe désormais, mais il ne constitue pas une certitude. Et même si la moyenne du marché atteignait ces niveaux, tous les emprunteurs ne se verraient pas proposer les mêmes conditions.
Pour un projet immobilier, la question n’est donc pas simplement de savoir si les taux seront à 3,5 %, 3,7 % ou 4 % dans quelques mois. L’enjeu reste surtout de déterminer si l’opération immobilière est réellement rentable, une fois pris en compte le prix d’achat, le financement, les charges et le cash-flow.
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre pédagogique et général. Elles ne constituent ni un conseil financier personnalisé, ni une recommandation de crédit ou d’investissement. Les conditions de financement varient selon les établissements et la situation de chaque emprunteur.
